Sitenin yönetimiyle ilgili konuların görüşüldüğü ve –kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla- kararların alındığı kurula, genel kurul denir.
YÖNETİM PLANI
Sitenin yönetilme tarzını, kullanım yöntemlerini, yönetici ve denetçilerinin alacakları ücretleri ve bunun gibi konuları düzenleyen –sitenin anayasası mahiyetinde olan- sözleşmeye yönetim planı denir. Genellikle sitelerin kuruluşunda belirlenen ve tapuya tescil edilen yönetim planları, daha sonrasında, bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu ile değiştirilebilmektedir. Değiştirilen hükümlerin tapu sicilinin beyanlar hanesine işlenmesi gerekmektedir. Yönetim planı ve sonrasında yapılan değişiklikler kat malikleri ile bunların cüzi ve külli haleflerini ve bunun yanında yönetici ve denetçileri bağlamaktadır.
Sitenin kuruluşunda ve sonrasında genel kurulda usul ve yasaya uygun olarak alınan kararlar, tüm kat malikleri ile bunların cüzi ve külli halefleri ve bunun yanında yönetici ve denetçileri bağlamaktadır. Yani kat maliklerinden birisinin katılmadığı ve usulüne uygun olarak itiraz da etmediği ve kesinleşen bir karara uymaması mümkün değildir. Böyle bir durumda yasal yaptırımlara maruz kalabilmektedir.
Ev alırken dikkat edilmesi gereken konulardan bir tanesi de tapuda işlenmiş olan yönetim planında hangi kararların alınmış olduğudur. Aldığımız eve ödeyeceğimiz aidat miktarının yanında evcil hayvan besleme konusunda nasıl bir uygulama ile karşı karşıya kalacağımızı bilmek yerinde olacaktır. Oturacağımız sitenin nasıl yönetildiğini bilmek için yönetim planını mutlaka incelemeliyiz.
KAT MALİKLERİ KURULU TOPLANTISI
Kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere toplanması yasal zorunluluktur. Yönetim planında toplantı için bir tarih belirlenmemişse, her takvim yılının ilk ayı içerisinde toplanmak gereklidir. Bu toplantı olağan toplantıdır.
Olağan toplantı zamanının dışında önemli bir sebebin olması halinde yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine ve toplantı zamanından en az 15 gün önce bütün kat maliklerinin usulüne uygun olarak bilgilendirmek şartıyla kat malikleri kurulunun toplanmasına olağanüstü toplantı denir.
Birinci toplantıda çoğunluğun sağlanamaması halinde ikinci toplantının hangi tarihte ve nerede yapılacağı hususu da ilk çağrıda maliklere bildirilir. İki toplantı arasında 7 günden az 15 günden fazla zaman olamaz.
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısıyla toplanır. Toplanan kişilerin oyçokluğuyla karar verir. Örnek vermek gerekirse; 80 dairenin bulunduğu bir sitede 41 kişiyle toplantı yapılabilmektedir. Toplantıya 59 kişinin katıldığını varsayarsak 30 kişiyle karar alınabilmektedir. Oy çokluğu ile alınamayan kararlar da vardır. Örneğin yönetim planını değiştirmek için kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu aranmaktadır. Yani burada toplantıya katılan 59 kişinin tamamı onay verse dahi yönetim planını değiştirmeye yetmeyecektir. Yönetim planının değiştirilmesi için 64 kişinin oy vermesi gerekmektedir. (80/5X4=64)
Arsa payına bakılmaksızın her malikin bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü olan malikin ise her bağımsız bölüm için ayrı bir oyu vardır. Ancak burada kanun bir sınırlama yapmış ve ne kadar bağımsız bölümünüz olursa olsun bir kişinin oy hakkı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. 80 daireli sitede 30 dairesi olan bir malik, bunların 26 si için oy kullanabilecektir. (80/3=26,66)
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa bunlardan birisi kurulda bağımsız bölümü temsil eder.
Kendisiyle ilgili toplantı gündemi olan kat maliki, toplantıya katılabilir ancak kendisiyle ilgili olan konuda oy kullanamaz.
Toplantıya katılma imkânı olmayan kat maliki, oyunu vekil vasıtasıyla kullanabilir. Ancak vekâleten toplantıya katılan bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. 80 dairenin bulunduğu bir sitede vekâleten toplantıya katılan kişi 4 oydan fazlasını kullanamaz. (80 X %5 =4) Bu durum kırk veya daha az sayıdaki daireli sitelerde ise bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
YÖNETİCİ
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. 80 dairelik bir sitede 59 kişinin katıldığı toplantıda toplantı yapılması için çoğunluk sağlanmıştır. Katılanların otuz ikisinin oyunu alan bir kişinin yönetici seçilmesi usule aykırıdır. Zira 80 daireli sitede yönetici seçilmesi için 41 kişinin oyu gereklidir. Bunun yanında arsa payı çoğunluğunun da göz ardı edilmemesi gereklidir.
Sakarya ve çevresinde 25’in üzerinde sitenin yönetimi konusunda hukuki destek sağlayan büromuz, tecrübe ettiği konularda hizmet vermeye devam etmektedir. Sakarya’da site yönetimi konusunda sorularınızı yöneltmek için iletişim kısmındaki bilgilerden bize ulaşabilirsiniz.
Yazar hakkında